ضريبة التصرفات العقارية على الورثة وحالات الإعفاء
آخر تحديث: مراجعة: القسم الشرعي والنظامي بالمكتب
ضريبة التصرفات العقارية ضريبة نسبتها 5% تُستحق على التصرف العقاري عند نقل ملكية العقار. ونقل العقار من المتوفى إلى ورثته بطريق الإرث يُعامَل معاملة التصرف المستثنى فلا تُستحق عنه الضريبة. أما بيع الورثة للعقار إلى طرف ثالث فتصرف عقاري خاضع للضريبة كسائر البيوع.
ما ضريبة التصرفات العقارية وعلى من تقع؟
ضريبة التصرفات العقارية ضريبة تُستحق على التصرف الناقل لملكية العقار بنسبة 5% من قيمة التصرف، وتُسدَّد قبل توثيق الإفراغ. وتحلّ محلّ ضريبة القيمة المضافة في التصرفات العقارية، فلا يُجمع بينهما على التصرف الواحد.
الضريبة ترتبط بواقعة نقل الملكية لا بربح البائع. فهي تُحسب على قيمة التصرف كاملة، ولا يُخصم منها ما دفعه المالك عند الشراء. ولهذا يلزم احتسابها ضمن تكلفة أي بيع لعقار موروث قبل الاتفاق على السعر مع المشتري.
تحقق قانوني مطلوب: نسبة ضريبة التصرفات العقارية، وتحديد المكلَّف بسدادها، وموعد الإقرار، ونطاق إحلالها محل ضريبة القيمة المضافة، تحكمها الأنظمة واللوائح الصادرة وتخضع للتعديل. يجب التحقق من النسبة والقواعد السارية لدى هيئة الزكاة والضريبة والجمارك قبل النشر وقبل إفتاء أي عميل.
هل يدفع الورثة ضريبة عند نقل العقار من المتوفى إليهم؟
نقل ملكية العقار من المتوفى إلى ورثته لا تُستحق عنه ضريبة التصرفات العقارية، لأنه انتقال بحكم الشرع والنظام لا تصرف اختياري بعوض. والورثة يوثّقون الإفراغ بموجب صك حصر الورثة مع بيان سبب الاستثناء عند التوثيق.
أساس الاستثناء أن الملكية انتقلت بالوفاة لا بعقد. ولا يوجد بائع ولا مشترٍ ولا ثمن في هذه الواقعة، بل تسجيل لواقع قائم منذ لحظة الوفاة. والإفراغ هنا إجراء توثيقي لا صفقة.
إجراءات هذا الإفراغ ومستنداته في إفراغ ونقل ملكية العقار الموروث للورثة.
تحقق قانوني مطلوب: الأساس النظامي لاستثناء نقل العقار بالإرث من ضريبة التصرفات العقارية، والمتطلبات الشكلية لإثبات الاستثناء عند التوثيق، تحتاج تحققًا من نص اللائحة السارية ومن متطلبات هيئة الزكاة والضريبة والجمارك. لم تُذكر أرقام مواد تفاديًا للخطأ.
هل يخضع بيع الورثة للعقار لطرف ثالث للضريبة؟
بيع العقار الموروث إلى مشترٍ من خارج الورثة تصرف عقاري خاضع للضريبة بنسبة 5% من قيمة البيع. وكون العقار موروثًا لا يغيّر المعاملة، لأن الواقعة الخاضعة هي البيع نفسه لا مصدر ملكية البائع.
الخطأ الشائع أن يفترض الورثة استمرار الإعفاء إلى مرحلة البيع. الاستثناء يتعلق بواقعة الانتقال بالإرث وحدها. وما إن يبيع الورثة العقار حتى يصبحوا بائعين كسائر البائعين، وتُحسب الضريبة على قيمة الصفقة قبل توثيق الإفراغ للمشتري.
- احتسب الضريبة ضمن تكلفة الصفقة قبل الاتفاق على السعر مع المشتري.
- حدّد في العقد من يتحمّل الضريبة بنص صريح لتفادي النزاع عند الإفراغ.
- أنجز الإقرار الضريبي قبل موعد التوثيق، فالإفراغ يتوقف على إتمامه.
- احتفظ بمستندات السداد ضمن ملف التركة لحاجة الورثة إليها لاحقًا.
هل قسمة العقار بين الورثة خاضعة للضريبة؟
قسمة العقار الموروث بين الورثة أنفسهم تصرف داخلي في تركة واحدة لا بيع بين طرفين. وتخصيص عقار لوارث في مقابل عقار آخر لوارث ثانٍ ضمن قسمة تركة يُعامَل معاملة القسمة لا معاملة البيع، ما دام في حدود الأنصبة.
الحد الفاصل هو خروج القسمة عن حدود الأنصبة. القسمة التي يأخذ فيها كل وارث ما يعادل نصيبه تبقى قسمة. أما دفع وارث مبلغًا نقديًا من خارج التركة ليستحوذ على حصص إخوته فيقترب من صورة البيع، وتختلف معاملته الضريبية.
تحقق قانوني مطلوب: المعاملة الضريبية لقسمة العقارات بين الورثة، والتفريق بين القسمة في حدود الأنصبة وبين التصرف بعوض خارجي، تحتاج تحققًا من نص اللائحة وما صدر من تفسيرات عن هيئة الزكاة والضريبة والجمارك. لا يُبنى على هذا القسم دون مراجعة متخصصة.
هل التخارج بين الورثة خاضع لضريبة التصرفات العقارية؟
التخارج بعوض نقدي يدفعه وارث لبقية الورثة صورة وسط بين القسمة والبيع. ومعاملته الضريبية تتوقف على تكييف الواقعة: قسمة تركة في حدود الأنصبة، أم تصرف بعوض من مال خارج التركة. والتكييف يحسم الخضوع من عدمه.
الأثر المالي لهذا التكييف كبير. صفقة تخارج بقيمة مليونَي ريال يعني الفرق فيها 100,000 ريال ضريبة. ولهذا تُراجع المعاملة مع مختص ضريبي قبل توقيع اتفاق التخارج لا بعده، لأن الصياغة نفسها تؤثر في التكييف.
تحقق قانوني مطلوب: الخضوع الضريبي لعقود التخارج بين الورثة مسألة تكييف تحتاج رأيًا ضريبيًا متخصصًا ومراجعة لما صدر عن هيئة الزكاة والضريبة والجمارك من قواعد وتفسيرات. لم يُبتّ فيها هنا، ولا يجوز إعطاء العميل جوابًا قاطعًا قبل هذه المراجعة.
ما علاقة ضريبة القيمة المضافة بعقار الورثة؟
التصرفات العقارية أُخرجت من نطاق ضريبة القيمة المضافة وأُخضعت لضريبة التصرفات العقارية. فلا تُفرض القيمة المضافة على بيع العقار. وتبقى القيمة المضافة قائمة على الخدمات المرتبطة كالوساطة العقارية وأتعاب التقويم وأتعاب المحاماة.
| الحالة | المعاملة | ملاحظة |
|---|---|---|
| نقل العقار من المتوفى إلى ورثته | غير خاضع لضريبة التصرفات العقارية | انتقال بحكم الشرع والنظام لا تصرف بعوض |
| بيع الورثة العقار لطرف ثالث | خاضع بنسبة 5% من قيمة التصرف | الواقعة الخاضعة هي البيع لا مصدر الملكية |
| قسمة العقارات بين الورثة في حدود الأنصبة | تُعامَل معاملة القسمة | تحتاج تحققًا من اللائحة السارية |
| تخارج وارث بعوض نقدي خارجي | يتوقف على تكييف الواقعة | يُراجع مع مختص ضريبي قبل التوقيع |
| أتعاب الوساطة والتقويم والمحاماة | خاضعة لضريبة القيمة المضافة | خدمات لا تصرفات عقارية |
الجدول عرض تعريفي مبني على القواعد العامة. يُراجع الوضع الضريبي لكل حالة مع مختص قبل التصرف.
تحقق قانوني مطلوب: نطاق إخراج التصرفات العقارية من ضريبة القيمة المضافة والاستثناءات الواردة عليه (كالتأجير والعقارات التجارية) يحتاج تحققًا من الأنظمة واللوائح السارية لدى هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، لأنها خضعت لتعديلات متعاقبة.
ما إجراءات توثيق التصرف العقاري وإثبات الاستثناء؟
المسار أربع خطوات: توثيق بيانات العقار والأطراف، ثم تقديم إقرار التصرف العقاري إلكترونيًا، ثم سداد الضريبة أو إثبات سبب الاستثناء، ثم إتمام الإفراغ. والإفراغ لا يُنجَز قبل استيفاء المتطلب الضريبي للتصرف.
- 01
استكمال مستندات التركة
يُجهَّز صك حصر الورثة وصك ملكية العقار وهويات الورثة. راجع استخراج صك حصر الورثة إلكترونيًا عبر ناجز. - 02
تحديد نوع التصرف
يُحدَّد هل الواقعة نقل بالإرث، أم قسمة بين الورثة، أم بيع لطرف ثالث، أم تخارج بعوض. التكييف يحدد المعاملة الضريبية كلها. - 03
تقديم إقرار التصرف العقاري
يُقدَّم الإقرار إلكترونيًا ببيانات العقار والأطراف وقيمة التصرف، ويُبيَّن فيه سبب الاستثناء عند وجوده. - 04
سداد الضريبة أو إثبات الاستثناء
تُسدَّد الضريبة في التصرفات الخاضعة، ويُثبَت سبب الاستثناء في التصرفات غير الخاضعة، ويُحتفظ بمستند الإثبات ضمن ملف التركة. - 05
إتمام الإفراغ ونقل الملكية
يُوثَّق الإفراغ باسم الوارث أو المشتري بعد استيفاء المتطلب الضريبي. التفاصيل في إفراغ ونقل ملكية العقار الموروث للورثة.
تحقق قانوني مطلوب: متطلبات الإقرار الإلكتروني للتصرفات العقارية ومواعيده والمستندات المطلوبة لإثبات الاستثناء تصدر عن هيئة الزكاة والضريبة والجمارك وتخضع للتحديث. يجب التحقق من الإجراء الساري قبل النشر وقبل تنفيذ أي تصرف.
ما أثر إغفال الإقرار الضريبي عن التصرف العقاري؟
إغفال الإقرار يوقف الإفراغ ويمنع نقل الملكية، لأن التوثيق مرتبط باستيفاء المتطلب الضريبي. ويترتب على التأخر في السداد غرامات نظامية. والمخالفة تظهر عادة في مرحلة الإفراغ، فتتعطل الصفقة وتتضرر أطرافها معًا.
المعالجة الوقائية أرخص من التصحيح اللاحق. تحديد المعاملة الضريبية للتصرف قبل توقيع العقد يمنع تعطّل الإفراغ ويحدد من يتحمّل الضريبة بنص واضح. والصفقات التي تتعطل في مرحلة التوثيق تُنتج نزاعًا بين البائع والمشتري على من يتحمّل الفارق.
تحقق قانوني مطلوب: مقادير الغرامات المترتبة على التأخر في تقديم إقرار التصرف العقاري أو سداد الضريبة، وآليات التصحيح والاعتراض، تحددها الأنظمة واللوائح السارية. لم تُذكر نسب أو مبالغ هنا، ويجب التحقق منها لدى هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.
المعاملة الضريبية تُحسم قبل التوقيع لا عند الإفراغ
مقالات ذات صلة
- هل في مال الورثة زكاة؟الالتزام الشرعي المقابل للالتزام الضريبي في التركة.
- كيفية تقسيم منزل بين الورثة قانونًاالمخارج الثلاثة للعقار الموروث وأثرها الضريبي.
- تقسيم الأرض الزراعية بين الورثةإفراز الأراضي وبيعها وما يرتبط بها من تصرفات.
- تقسيم الأسهم والحصص التجارية الموروثةعقارات الشركات الموروثة والتصرف فيها.
أسئلة شائعة
هل يدفع الورثة ضريبة عند نقل عقار المتوفى بأسمائهم؟
نقل العقار من المتوفى إلى ورثته لا تُستحق عنه ضريبة التصرفات العقارية، لأنه انتقال بحكم الشرع والنظام لا تصرف بعوض. ويُوثَّق الإفراغ بموجب صك حصر الورثة مع بيان سبب الاستثناء عند التوثيق لدى الجهة المختصة.
هل بيع عقار الورثة عليه ضريبة؟
بيع العقار الموروث إلى مشترٍ من خارج الورثة تصرف عقاري خاضع للضريبة بنسبة 5% من قيمة التصرف. وكون العقار موروثًا لا يغيّر ذلك، لأن الواقعة الخاضعة هي البيع نفسه لا مصدر ملكية البائع.
من يتحمل ضريبة التصرفات العقارية: البائع أم المشتري؟
الأصل أن يتحملها المتصرف في العقار، ويجري في التعامل تحديد المتحمّل بنص في العقد. ولهذا يُوصى بالنص صراحةً على من يتحمّل الضريبة قبل التوقيع، لأن إغفال ذلك يُنتج نزاعًا يعطّل الإفراغ في مرحلته الأخيرة.
هل تُفرض ضريبة القيمة المضافة على بيع عقار موروث؟
التصرفات العقارية أُخرجت من نطاق ضريبة القيمة المضافة وأُخضعت لضريبة التصرفات العقارية، فلا يُجمع بينهما على التصرف الواحد. وتبقى القيمة المضافة على الخدمات المرتبطة كالوساطة العقارية والتقويم وأتعاب المحاماة.
هل يخضع تنازل وارث عن نصيبه في العقار للضريبة؟
المعاملة تتوقف على تكييف الواقعة: تنازل بلا عوض ضمن قسمة تركة، أم تخارج بعوض نقدي من خارج التركة. والفارق المالي كبير، ولهذا تُراجع صياغة التنازل مع مختص ضريبي قبل توقيعها لا بعده.
ماذا يحدث إذا لم يُقدَّم الإقرار الضريبي عن التصرف؟
الإفراغ يتوقف، لأن توثيق نقل الملكية مرتبط باستيفاء المتطلب الضريبي. ويترتب على التأخر في السداد غرامات نظامية. والمخالفة تظهر عادة عند التوثيق فتتعطل الصفقة، ويقع النزاع بين أطرافها على من يتحمّل الفارق.
حدّد الأثر الضريبي قبل أن تعرض العقار للبيع
أرسل لنا صك الملكية وصك حصر الورثة وصورة الاتفاق المقترح، ونحدد تكييف التصرف وأثره الضريبي، ونصيغ العقد بما يمنع تعطّل الإفراغ في مرحلته الأخيرة.
الاستشارة الأولى سرّية ولا تلزمك بالمضيّ في أي إجراء.